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308政治海嘯·山河变色

 
郑水兴实地考察建筑工地,深入了解实况后,才推荐予买家。
 
身为马来西亚产业经纪公会理事,郑水兴经常为公众解答投资产业问题。
 
 
今年3月8日,我国展开第12届全国普选,结果令人大吃一惊;一夜之间,五个州属的政权落入反对党手中,即吉兰丹、吉打、槟城、霹雳和雪兰莪。

吉兰丹18年前被回教党执权后,国阵一直难以抢回,所以在这回反风强盛的当儿,国阵无法重夺吉兰丹政权实是情有可原。

可 是,难以估计的是,人民求变的心态确是令人无法想像,狂哮怒吼的反风从北马的槟城刮起,席卷吉打后,一直往南呑噬霹雳和雪兰莪,加上人民强力支持东海岸的 吉兰丹,全马五个州属顿时山河变色,落入反对党手中,被人形容为 “政治海嘯” (Political Tsunami)。

国民阵线虽然勉强掌握大马政权,得以组织內阁,但却无法取得国会的三分之二的绝对控制权,这是国阵自1957年马來西亚独立以來,首次面对霸权受到前所未有的挑战。

这个惊天动地的变化,造成我国政局动荡,可是普遍上并没有对人民构成极大的滋扰,反而有了一些惊喜。

反对党阵线执政的西马五州中,槟城、吉打、霹雳和雪兰莪,在短期內陆续传出新首长和州务大臣发送的“红包”,包括安排一场精采足球赛、撤銷传票、降低土地稅、134个华人新村将获颁永久地契、恢复地方议会选举、建设先进养猪场、吸引中国投资等等。

這些新官發出一系列的宣布,包括“小惠”和大计划相當受用,深受人民欢迎,大家都对反对党组织的“人民联盟阵线”甚有好感。
 

朝野仰奉人民·以民为主

强敌当前,国阵为了迎奉人民所好,期望下届重夺失去的五州政权,肯定也会大刀阔斧进行改革,除了检讨败因外,也更注重人民的声音,尤其是最起关鍵的民生问题。

此外,国阵政府也針对国际油价高企为人民带来的经济负担问题,以及解决导致国阵政府惨败的主因的3C,即生活成本(Cost of Living)、罪案问题(Crime)及贪污问题(Corruption)。

国阵政府目前急于塑建全新形象,准备以全民政府姿态亮相,以便与反对党阵线一较上下,博取人民的好感。

从各种迹象与趋势看来,无论是在朝或在野政党阵线都会更尊重人民的意愿,绝不会贸贸然伤害人民的感受。

可以预见的是,至少在这5年之內,不管是国民阵线掌政的国家或人民联盟阵线执政的五个州属都会以民为本,将来拟定的政策都会考量到人民的利益为先,为全民、州属,甚至国家带来更多好处。

有鉴于此,这两个政党阵营绝不会制定一些损害人民利益的政策,反而预期会推出更多优惠配套,以及以更开放的政策吸引国內外投资家入场,催谷更多的发展计划,全力扶持我国经济更上一层楼。
 

我国经济稳固·持续成长

谈到经济,回顾我国经济经历了6个年头成长,2007年的成长率超过5%,今年年初预测的国內生产总值(GDP)可能达到6%至6.5%,大选后重新检讨而调整至5.5%至5.8%。

我国股市的市值也从2006年底的8千490亿令吉,提升至今天的1.1兆令吉。

国阵政府也派了不少糖果,包括提高公务员薪水丶生活津贴丶公积金会员在今年开始,可以每月提款,以缴付房屋贷款,这对消费用品丶娱乐丶旅游丶银行丶汽车及产业领域会有激励作用。
人们最担心的是美国的经济萧条会影响到我国经济。 当然,我国经济已经建立起一定的适应力,以应付外国的影响,而且最重要的是,美国金融市场的次贷问题,并未直接影响我们,因为我们没有购买到有关衍生产品。

市场可能还会出现更多的资产注銷、次级房贷危机和信贷紧缩所引发的亏损;不过,美国金融系统开始展现抗跌能力,并成功吸纳很大程度的震荡,而且近期的发展进一步说服我们,美国的金融危机相信已快要度过最艰难的时期。

这是因为近期一些注资行动,以及美国政府和銀行联手推出拯救配套所致。若有关方面没有采取行动,銀行的信贷评级可能下调或面对更大的亏损。

其次,我们也相信联邦储蓄局的决心,联邦储蓄局声明已经做好进一步降息,以防止美国经济趋软,即使通货膨胀继续走高,但将有助摆脫美国经济严重倒退的局面。
全球物价飙升·远离蕭条

许多人担忧世界性的经济蕭条已经来到;事实上,商品如:原油、金、銀、大豆、小麦、原棕油等等的价格却显著飙升,这主要是到美元滑落、供应短缺、生物燃料的强劲需求、新兴市场需求转移,以及投机基金插手干涉的种种因素而影响。
这样的局势可让我们放心,就是全球的经济并不会垮下;因为,依照传统,正值经济大环境不景气之际,商品价格会隨着下跌,因为商品价格通常对需求的波动非常敏感,也经常是经济兴衰的一项领先指标;既然,目前的商品需求强劲,所以在座各位別担心经济蕭条已经来到。

我国的经济成长,主要靠内需推动,原产品价格高涨,年中又有公务员加薪,还有其他激励因素,让我国经济取得成长。

我国对美国外贸的依赖日渐减低,但对中国的出口及进口却大幅提高,在2003年,我国的出口量有20%进口到美国,但2007年已经滑至16%,对中国的出口额却从2006年的3.1%激增到2007年的8.7%。

原产品大如棕油及原油的价格,相信在2008年会维持高价,让种植业及油气业受惠。

另一方面,大马拥有丰厚的流动资金及高储蓄率,我国的金融机构自1998年的金融风暴後,已经强大起来,资产品质及风险衡量资本足够比例非常强。

结论

虽然我国的政治局势还会有些变动,不过市场仍然乐观的认为,隨着商品期货的价格升势强劲,以及国內生产总值增长,所以政局并不会影响产业的价格。

只要国家政策继续开放、稳定、政经文教机制上轨,投资家就会涌进我国,推动国家经济与发展,国强民富,产业一定会大幅升值。

我国的房地产绝对值得投资,尤其是产业价格在这个区域內还属于偏低,攀升幅度空间尚大,尤其是位于商业策略性地点的优质产业的弹升价值更是值得关注。

大 马房地产价位是本区域最便宜的,我国黄金产业坐落吉隆坡金三角地区,主要集中于吉隆坡城中城(KLCC)周遭,房产每平方尺介于1千500令吉到2千令 吉,比较上海每平方尺叫价高达7千令吉、新加坡闹市中心的每平方尺价值超过一万令吉、曼谷中心每平方尺价值也在4千令吉左右,甚至于越南胡志明市的地皮也 比我国高昂。

 

 


我国产业廉宜·具吸引力

相比之下,我囯的房地产价格仍然相当廉宜;不过,政府近期进一步开放经济政策,推出一系列优惠和奖励,鼓励许多外国投资家进来我国,包括通过马来西亚第二家园计划吸引外国富有銀发一族和中上阶层家庭定居我国,优质房地产的需求殷切,肯定让产业价格有上涨空间。

由于油价飙升的趋势是无法阻挡的,造成建築材料成本也会水涨船高,直接影响新建房产的价格,因此优质二手房产将会是下半年比较理想的投资焦点。

我们臆测,国內普通地点的产业价格,在今年內会升值10至15%;无论如何,高价住宅的需求会缓慢下来,因为过去几年的供应量太多,须要一些时间来消化。

我们认为,在黄金地带的A级办公室将非常受欢迎,价格也会飙升;至于地点优越的店鋪的需求依然强劲,持续抢手。

然而,2006年和2007年追捧“高价住宅”热潮尚未完全冷却,这在很大程度上,与外资对本地高档房产的信心有很大关系;韩国、欧洲、中东,甚至开始注意我国房地产的中国投资家是决定大马高档房地产市场的主力。

以下是郑水兴受访时,对我国房地产市场作出的一些分析、预测与建议。


产业未来趋势预测

产业之间的价格落差越来越大,例如中高档公寓的价格差异从以前每平方尺的差价从250到500令吉不等,目前的差价则扩张至从每平方尺300到2千500令吉。

以前在金三角地区以外的商鋪价值40万到100万令吉,目前之间的价格差异却从50万到500万令吉,或从2.5倍的落差上升到10倍之多。

然而,金三角地区的产业因缺乏卖盘,造成投资者竞相以天价诱售。

产业价格的趋势已走向商业化,胥视于有人欲买,有人愿卖的情况,继续演变下去,导致策略性地点的产业与普通产业价格的鸿沟持续加阔加深。

目前的住宅已不再供自用,而演变成交易商品,拥有第二栋房子的国民数额不断提加中,日后的市场差价肯定会越来越大。

无论如何,任何一类型的产业在任何一个时候,一旦掌握产业投资的窍门,任何人都可以赚大錢。


民宅走势预测


市场的放缓,会导致二手房屋或二手商用建築物成为今年下半年的交易主流。

由于油价、建材、地皮飙升,使到新建民宅的售价远超二手房屋,虽然二手房屋在过去受到勿略,但在半年內将会重新获得重视,而且价格会上涨,当然这胥视于地点而定。


今年应该投资什么产业?

商用产业永远是最好的投资,但不是所有的商用产业都在此列之中。

选购好的商用产业会取得几倍数的报酬,但购买者必须深黯经济、市场变动以及明了策略性地点的重要。

商用产业永远属于有投资知识者的赚錢工具。

预 测一半的投资者会在今年下半年的产业投资采取观望态度,一俟政治与经济在明年初回稳,方有发围机会,不过今年却因种种因素,将涌现许多超值产业,投资者只 要谨慎入场挑选,必定能够从中赚大錢,而在“人舍我取”的“契机”下,投资者更能自由的挑选属意的产业,也更容易在谈判中占上风;因此,郑水兴不认同一般 分析家劝告“暂停”购买房产的建议,反而认为是“与市场谈判”的良机。


什么产业值得投资?郑水兴的6项建议:

1)办公楼仍是投资要点,但地点与管理是首要考虑因素;

2)处于策略性地点的小型独立式建築物,这是一个能在最短时间转手出售的产业,而更是市场严重缺乏的产业类型;

3)主题产业,包括小型购物中心、度假性质产业,这必须融合新的商业概念以推出市场,其前景最具吸引力;

4)市中心的停车建築物,这将是一个新的蓝海投资机会;

5)市中心的物流中心;

6)农业地,一个比较长期又稳定的投资。

(摘自号外周报特別专访)

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Mar 05, 2010 5267

从租金回酬规划您的房地产投资

红番茄专栏(7) 什么是规划?规划是指产业投资单位对未来评估,在环境下设定其期望之目标,拟定达成该目标的各种选择方案,并从中议决最适宜方案的一种分析过程,是一项比较全面的长远发展计划。 房地产规划对一家企业或个人都非常的重要,在我国更经常是一般企业成功的要素或企业失败的导因。…
Feb 26, 2010 5196

投资买房8大风险

红番茄专栏(6) 投资房地产有一定的风险,一般人以为唯一的风险就是亏本,即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见,投资买房一般会遇上8大风险,对于全无认识的初哥而言,这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石,让经验不足的购屋者裁跟斗,当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。…
Feb 08, 2010 5105

网络 – 投资房地产成功的要道

上一章我们说过,很多人做生意都说成功不是你懂什么,而是你认识谁(Is not what you know but who you know)。我虽然不是很赞成;但也不敢反对。因为这种事情在商业社会是绝对的存在的,特别是在马来西亚。事实上这种情形在一些亚洲及发展中的国家更加的明显。…
Feb 05, 2010 5344

槟城房地产—全球化下的投资天堂

早前槟城在被列为世界文化遗产,多元的古迹、建筑及美食吸引很多外国人的到来,不止是旅游;更是投资房地产。这让槟城的房地产市场走向国际化, 成为 继雪隆地区之后,让人最关注的市场。郑水兴认为,槟城将会是一个“就快”成为一个国际知名度旅游胜地,其房地产也将会“全球化”,当然其价格也将世界化,…
Feb 05, 2010 5197

作到CINA成功投资房地产

华人投资房地产其实真的有一套,在全世界引导投资潮流;但这里的CINA 与华人无关。CINA是我设计给房地产投资者成功的秘诀,在2010年的投资讲座中,我将会一一解密。在我的专栏里,读者们也将会看到我不胜其烦的在这四大领域内加以解释与论述。投资成功的四大条件为:1)资金 (Capital…
Jan 25, 2010 5051

房地产供过于求隐藏着投资机会

红番茄专栏(2) 房地产供过于求隐藏着投资机会 我的房地产投资课程学员在决定投资对象的时候总会问我:『市场上需求量最高的产业类型是什么?』很简单,他们要的就是要避免购买供过于求的产业类型。 简单的说,一般认为,供过于求的房子就会出现“消化不良”的问题,进而影响产业价格及回酬率,是不值得投资的对象。…
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Dec 10, 2009 5767

申请房贷不可不知的事

购屋者贷款时切勿轻率行事,最好货比三家,比较个別银行的各种类型贷款,相较利率、特点、收费和服务素质后,找出符合本身的配套,并且本身所能承担偿还的分期付款。 房贷资料可从许多渠道寻获,包括报章、杂志、网络等等,最理想的方式就是亲自到各个银行询问,直接了当。 记得申请贷款必须携带的文件:…
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Dec 10, 2009 5064

市场低迷房子难出租—其实不然

利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜,这怎么说都是一个进场投资房地产的好时机,但偏偏在这个时候却是交易量萎缩的时候,除了投资者缺乏信心,融资贷款艰难,最大的问题就是租金与出租率滑落。 购屋着都是向“钱”看,买房当然是为了赚钱,而房子的收入不可只靠增值来赚取资本盈利(capital…
Oct 29, 2009 4948

首相财政预算案演词有出入?

产业盈利税混淆投资者忧心 首相于上星期五在2010年财政预算案宣布,從2010年1月1日起,房地产销售將被徵收固定利率為5%的產業盈利稅,然而房地产投资顾问郑水兴却认为,根据财政部的网站了解,有关5%固定抽税法是错误的。 也 是Arborland &…
Oct 29, 2009 5025

重新推行产业盈利税法令政府得不偿失

Budget 2010 -- RPGT with Gavin Tee 房地产投资顾问兼讲师郑水兴认为,政府现在应该实行的是刺激房地产市场的奖掖,而不是针对凄风苦雨的房地产市场再喝头一棒,强制收税,让房地产市场应声倒下。…
Oct 25, 2009 4605

郑水兴预测2010年财政预算案

郑水兴预测2010年财政预算案 《财政预算案 专访郑水兴》刺激房地产市场 引领国家经济 最 新的财政预算案即将在周五揭晓,许多人都认为此次的预算案将不会有太多的惊喜。著名房地产投资顾问兼Amcity…
Oct 25, 2009 4644

5%产业盈利税不会影响房地产投资市场 - 2010年财政预算案评论

5%产业盈利税不会影响房地产投资市场 - 2010年财政预算案评论 首相昨天在2010年财政预算案宣布,從2010年1月1日起,房地产销售將被徵收固定利率為5%的產業盈利稅,房地产投资顾问兼讲师郑水兴却认为…
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Oct 25, 2009 4755

最后一篇 :房东无知亏损大-掌握市场了解租户

专栏 :一品富房东 作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪) 与之前19篇不一样,在这个专栏的最后一篇,笔者不得不以恶评无知房东来传达正确的租赁方式与策略。房东必须掌握租金市场,了解租户动向,才能包嬴,或者说双嬴。 笔…
Oct 03, 2009 5038

投資隆市高檔公寓未來半年好時機

投資隆市高檔公寓未來半年好時機 中国报 财经版 29.09.09經濟回彈,房地產價漸漸升溫,未來6個月是投資吉隆坡市城中城高檔公寓的最佳時機。A.柏樑(Arborland &…
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Jun 30, 2009 4800

郑水兴预测纳吉会全面开放FIC获得证实

郑水兴在三月的KLCC房地产投资讲座,四月在太子贸易中心(PWTC)以及上个星期在谷中城(MID VALLEY)的讲座上都预测新首相纳吉会全面开放FIC给外国人投资我国的房地产,并认为5月到11月将会是最佳投资的时期,这一些都获得证实。首相拿督斯里納吉今日(6月30日)宣佈,外資如今無需獲得外資委員…
May 14, 2009 4943

风暴中卖房更赚钱

上几个星期,我在布特拉世界贸易中心主讲一场如何在经济危机中投资房地产赚大钱的讲座会向观众发问:『怎么样投资才能够赚大钱呢?』…
Apr 16, 2009 5013

市场低房迷子难出租—其实不然

市场低房迷子难出租—其实不然…
Mar 20, 2009 5106

投资新屋先了解未来租金市场

郑水兴 红番茄专栏(9) 投资卖屋除了短期套利外,一般都是为了收租,拥有所谓的PASSIVE入息,而购买发展商的新工程,获取更高的租金回酬 ROI更是可观,但『新屋』则有其面对的问题。…
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Mar 18, 2009 4862

房市场探底,投资者为犹豫?

这是《号外周刊》最新一期的报道,特此转载。因为看好房产在市场低靡时期的内在潜力,郑水兴即将于3月28日在KLCC的会议厅举办一场房地产讲座会,以《2009年全球陷入大萧条,屹立风暴中投资房地产》为题,剖析房产业在未来的潜质和动向。“这次的座谈会,有两项主要的目的,一是如何在经济萧条中,从房地产业投资…
Mar 04, 2009 5144

房地产市场何时探底

郑水兴房地产投资专栏:谈房论市 房地产市场何时探底 转载 : 《精明理财》杂志 房地产投资市道上最流行的一句话:『我现在不投资先,等房地产跌到最底的时候才买也不迟。』但又多少人真的知道房地产何时探底?纵观一个事实 –…
Jan 04, 2009 4982

2009年马来西亚经济前景探讨

2009年马来西亚经济大变 大胆预测,今年会出现大变!大 马政经文教在2008年出现激烈变化,导致国人吃惊连连。但对广大的群众来说却不然,308政治海啸、916政权变天、欧美金融大海啸、石油价格巨变、原 产品价格滑落,这些改变都没有真正的带来改变 ----…
Dec 11, 2008 5373

有钱当房东也有风险

Nov 28, 2008 5152

取消土著买屋折扣优惠

富有土著买屋折扣优惠对其他购屋者不公平 我们在社会上已经对这项不公平的政策呐喊了好一段时间,是时候作个交代!…
Oct 03, 2008 5217

从冰岛投资破产的警惕

从冰岛破产看产业投资 金融海啸席卷全球,把超级强国—美国的金融机构袭击得千仓百孔,而世界最富裕国家—冰岛则在一夕之间破产;其他国家诸如迪拜、哈萨克、匈牙利、乌克兰、巴基斯坦、韩国阿根廷、土耳其等等都濒临破产边缘,面对非常严竣的时刻。…
Aug 03, 2008 4747

房市褪色,你看到機會了嗎?

財富廣場2008-08-02 19:28 “3月8日的選舉結果揭曉後,舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌,穿梭在股市的不少投資者,手中的股票“紙上財富”可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多,但產業的市值情況就不一樣,不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。”…
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Jul 19, 2008 4852

油价飙升•房地产不会乱涨30%

油价飙升•房地产不会乱涨30% 油价上涨触发“骨牌效应”,打击着各行各业,尤其是房地产更面临建筑成本狂飙的压力,产业售价纷纷走高。这边厢建筑商要求廉价屋顶价至6万令吉,那边厢中高价房屋售价已涨至30%。房…
Jun 16, 2008 4962

你懂不懂ABCD?

从事行销业者,为何有些风生水起,有些垂头丧气?分别就在懂不懂得ABCD,那么“简单”而己。我在美国留学期间,曾接受过专业销售训练课程及参与佛罗里达与密芝根的推销工作,那段时期,我整间屋子都张贴着成功与A,B,C,D。ABCD…
May 23, 2008 4783

308政治海嘯·山河变色

郑水兴实地考察建筑工地,深入了解实况后,才推荐予买家。 身为马来西亚产业经纪公会理事,郑水兴经常为公众解答投资产业问题。…

郑水兴房地产投资课程学院感言

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