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第一次買產業‧為何總是後悔

 

 

你第一次的置產經驗如何?

a.順利滿意
b.普通,但沒賺錢
c.後悔,感覺選擇有誤
d.不愉快經驗

根據一項講座調查,高達90%的人對首次置產感到不滿或後悔,原因不外是:買了建不成、被人欺騙、虧錢……為甚麼大半的產業投資沒錢賺?關鍵就在於態度。沒錢可以解決、沒腦可以借、沒心意味完全絕望,所以,態度決定了你的投資成功率。

想要讓產業投資“起死回生”,是時候改變置產的態度……



投資有3種人:有腦沒錢、沒腦有錢、沒腦沒錢,你想當哪一種人?Amcity資本有限公司首席諮詢顧問鄭水興在“房地產投資起步一定要賺到”的講座會直言,不管你有腦沒腦,這幾年可能是投資產業的黃金時期,不管你有錢沒錢,其實還是可以開始投資。

他強調,置產的最大錯誤是不懂,卻又懵懵懂懂地去問一知半解的人,最糟糕的情況是被騙,即使藉產業賺它一筆,也不能被勝利衝昏了頭,更不能誤以運氣為由胡亂相信命運!

“以前買任何產業一般會增值,現則不一定,但可以確定的是,好機會永遠留給準備好的人。”

總言之,學藝不精怪不得人,民眾是時候收拾心情,從以下錯誤中學習……




謬誤1:便宜就好
糾正:便宜不一定是最佳選擇


“產業的市值在於其使用價值,購買產業一定要買最有潛能升值的產業。”

鄭水興提及,找地點時,永遠要找最好的,貴沒關係,切忌視“成本”為主要投資原則。

他提到,很多人在第一次置產時都認為一定要買很便宜的產業,其實,即使只有10萬令吉,不一定得侷限在該數目內,也可以買100萬令吉的產業,最重要是地點是否適中。

此外,他表示,產業最高與最低價差距越來越遠,關鍵在於發展商創造的獨特性,例如一些發展商在高樓林立的地方建5層店屋,推高產業價值。




謬誤2:置產如“購物”
糾正:置產是投資


鄭水興指出,不當產業投資為一門生意也是民眾大錯特錯的想法,如果視之為生意,就會想要如何把生意搞大,如回酬5%的產業,對投資者而言偏低,為何不放眼7%回酬的產業?

他直言,許多失敗的置產者,之所以不知道自己買下甚麼,也不知為何買,是因為未把買房子當成生意來經營,漫無目的下導致買錯產業,其實即使自己居住的或第一棟房子都可視為一項投資與生意,用心計買“金樓”,看究竟能不能生錢?

他也提到,今天全球最流行的投資話題是透過房地產投資實現退休計劃,一般以15年做投資最高時段,這意味若35至50歲期間,還未投資產業,就不算成功。

儘管如此,“投資產業不一定賺錢,更不容易賺大錢”這一句現代商場名言不可忽略。



謬誤3:沒錢哪可投資?
糾正:有錢要投資,沒錢更要投資


鄭水興指出,這是眾人最大錯誤,其實投資永遠有很多選擇,只要在生活上節儉,敢敢的借錢,要擁有產業不是夢。

他建議民眾不妨用“別人”的錢來投資,2至3%的貸款利率絕對是正向貸款,因為投資產業,可達到高達10%利潤。

“不過,購買產業起步很重要,第一間屋,若起步錯,會造成很大的陰影,民眾必須為置產設下目標。”

該如何開始?他直言,必須先瞭解自己,站穩起點、敢敢地借,再藉知識與資訊,果斷決策來定江山。

針對貸款,他指出,投資者常犯的一般錯誤是沒有建立個人貸款信譽,銀行只會借錢給有錢人,所以民眾若借錢沒有把握生產性很糟糕,應具備將風險減到最低的能力。

他建議民眾,學習建立信用,包括不要亂舉債、準時還貸,因為信用卡債務最敏感、建立來往、儲蓄、定存戶口。

他強調,談判是高深學問,如何跟銀行談判也很重要,既然懂得與銀行開戰,也要懂得如何與銀行為友,說服銀行其投資可賺錢,起步其實也可買到高達100萬甚至1000萬令吉的產業。

“成功的投資者,絕對懂得建立融資便利與信用,並利用銀行體系置產。”



謬誤4:情感作決策
糾正:須理性分析


置產一般涉及仲介與發展商,很多時候他們可能無意欺騙,只是以切入點誤導群眾,所以,投資者必須有一個清醒的腦袋,不能讓太多私人情感左右購買決定。

鄭水興表示,印象分常常導致錯誤的決定,以前很多發展商的產業貨不對辦,是因為民眾走進展示廳就輕易被迷惑,如以為購置的產業如展示的產業般寬敞華麗,卻忽略了實際面積,結果兩年後拿到房子時才恍然大悟。

此外,他提到,民眾第一次置產,也很容易犯下情感決策的錯誤,例如為了結婚而買房,或為討人歡喜,如選購靠近岳父岳母家的產業,從而忽略潛能與賺錢機會。

他認為,若民眾準備好沒問題,然而若是產業“新鮮人”,建議第一次租屋為妙,至少可先選擇自己喜歡的據點,再考慮產業價值。



謬誤5:依賴別人決策
糾正:自己分析


鄭水興說,成功的投資者必須懂得如何研究有關產業,並懂得如何確定信息的可靠度,儘管朋友買了,自己一樣得做分析,以瞭解此區的供應與需求狀況。

他表示,買產業時必須非常熟悉此區,不能對市價一竅不通,而盲目跟風。

他直言,投資商產需要更多學問,民眾的商產投資上經常犯錯,是因為缺乏明確的商產投資策略與具效率的調查。

“投資不在意別人虧了多少,賺了多少,只在意自己能賺多少,這個關鍵又在於自己下了多少功夫。”



謬誤6:過度裝潢與不必要的開銷
糾正:不是數目大小,是值不值得問題


鄭水興坦言,產業不一定要貴裝潢才能帶出價值,簡單裝潢也能突顯市值,投資者要懂得如何預算開銷以及分析花費,不能亂砸錢。

他舉例,曾經就看到朋友,以20萬令吉買房子,卻花上30萬令吉作裝修,其實,若裝修後,產業依然只值20萬令吉,也只能以20萬令吉出售。



謬誤7:管理不當
糾正:投資得先學會做房東


鄭水興直言,要在產業界賺第一桶金,首要學習是如何當一個好房東?管理是投資重要的一環,如何租到有效率,以及處理空檔期的裝修費等都會影響產業價值。

“產業投資是一門生意,擁有一項產業並不代表買了一生金蛋的母雞,必須用心鑽營,設法在租賃期間為產業增值,才能賣出好價錢。”

他舉例,曾經有一名房東,因為租戶欠下龐大的租金與水電費後落跑,結果要慘賠;還有人因簽租約沒留意,結果身陷起租又不行,趕人又不能的窘境。

“投資者須徹底瞭解租賃問題,因為租賃與投資唇齒相依。”

他也提到,產業必須出租,才能避免成為負資產,而租金率決定了產業的淨銷售盈利,產業的價格盈利又取決於租金市場與租賃供求,產業項目的投資選擇則取自於租戶對象的選擇。

他強調,尤其商產,租金增值很重要,知道租給誰,能夠達到更好的增值,要懂得吸引生意進來。

他進一步分析,購物中心的平方呎價與管理作風有關,若10個人共擁產業,各懷鬼胎,每個人都要最高租金,結果租戶寧可跑去別間購物中心經營,結果大家都租不出去。

他建議大家共同管理,把“名牌”都引進來,以共享產業方式取得公平的租金收入。

他舉例,免費租給麥當勞,不僅能吸引別人前來開設補習中心,也可能進而吸引便利店前來,讓租金越來越高。

他強調,價值關係到產業的存活,投資者若懂得如何為產業增值就成功,而考慮客觀因素,絕對能改變其命運。



謬誤8:社交圈子小
糾正:不能忽視投資隊伍


鄭水興強調,交際網絡是投資不可或缺的因素,需知道活動空間限制在很小圈子,盈利空間就會縮小。

產業投資的網絡分類,包括直接網絡:仲介人、估價師、拍賣官、發展商;專業網絡:律師、銀行家、工程師、建築師、風水師;投資網絡:俱樂部、協會、行業組織。

他補充,通過交流,有助民眾尋求可信賴的律師、建築師、仲介等,同時在學習過程中,也可能受到別人啟發。

“此外,一般的投資者都忽略了投資教育的重要性,這更列為投資的第一項致命傷。”



謬誤9:眼光短淺
糾正:擴大收益


鄭水興指出,若買的是獨立式洋房地段,不一定只能作為獨立式洋房用途,這地段或可作為墳場、醫療地段,並釋放更大的經濟效益。

另外,他認為,最成功的產業投資者一定要投資國際市場,但因為貨幣兌換率風險,進軍海外市場必須把握更多知識。

他指出,中國、美國、新加坡、香港等國家和地區投資者都已積極打入他國產業市場,大馬投資者也應該敞開心胸,放眼更大市場。



42%大馬人
希望未來18個月內置產


全球擁有產業的人數預計未來5年增加雙倍,按年增長13%,漲潮可望維持至2012年,同時隨金融影響力由西轉至東,經濟資本從發達國家的市場轉移至發展中國家市場,新興市場包括大馬的產業潛力龐大。

數據顯示,全球投資性質產業高達17兆美元,2007年的全球商產交易總值達7590億美元,其中45%是跨國交易;全球產業信託基金達490家,值5730億美元;全球產業證券基金則達250家,值810億美元。

鄭水興說,雖然以經濟原理、資本主義來看,中國與印度仍隱藏危機,但人口潛力仍不容小胥,而亞洲的崛起,更促使當地許多產業的租金與價值走高。

另一調查也透露,40%的中國人希望在未來18個月內置產,大馬人達42%;58%的印度家庭希望在未來18個月內置產,大馬是22%。



結語

不管過去的產業投資“陪葬”了多少“棺材本”,只要改變投資態度,必能絕地大反攻,盼到產業投資的“春天”。

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Feb 26, 2010 5196

投资买房8大风险

红番茄专栏(6) 投资房地产有一定的风险,一般人以为唯一的风险就是亏本,即房子卖不出去或卖不到理想的价钱。 依我的经验所见,投资买房一般会遇上8大风险,对于全无认识的初哥而言,这些风险隨时都会形成巨大的跘脚石,让经验不足的购屋者裁跟斗,当不了百万富翁反而可能还要赔钱兼惹上一箩筐的麻烦。…
Feb 08, 2010 5105

网络 – 投资房地产成功的要道

上一章我们说过,很多人做生意都说成功不是你懂什么,而是你认识谁(Is not what you know but who you know)。我虽然不是很赞成;但也不敢反对。因为这种事情在商业社会是绝对的存在的,特别是在马来西亚。事实上这种情形在一些亚洲及发展中的国家更加的明显。…
Feb 05, 2010 5344

槟城房地产—全球化下的投资天堂

早前槟城在被列为世界文化遗产,多元的古迹、建筑及美食吸引很多外国人的到来,不止是旅游;更是投资房地产。这让槟城的房地产市场走向国际化, 成为 继雪隆地区之后,让人最关注的市场。郑水兴认为,槟城将会是一个“就快”成为一个国际知名度旅游胜地,其房地产也将会“全球化”,当然其价格也将世界化,…
Feb 05, 2010 5197

作到CINA成功投资房地产

华人投资房地产其实真的有一套,在全世界引导投资潮流;但这里的CINA 与华人无关。CINA是我设计给房地产投资者成功的秘诀,在2010年的投资讲座中,我将会一一解密。在我的专栏里,读者们也将会看到我不胜其烦的在这四大领域内加以解释与论述。投资成功的四大条件为:1)资金 (Capital…
Jan 25, 2010 5051

房地产供过于求隐藏着投资机会

红番茄专栏(2) 房地产供过于求隐藏着投资机会 我的房地产投资课程学员在决定投资对象的时候总会问我:『市场上需求量最高的产业类型是什么?』很简单,他们要的就是要避免购买供过于求的产业类型。 简单的说,一般认为,供过于求的房子就会出现“消化不良”的问题,进而影响产业价格及回酬率,是不值得投资的对象。…
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Dec 10, 2009 5767

申请房贷不可不知的事

购屋者贷款时切勿轻率行事,最好货比三家,比较个別银行的各种类型贷款,相较利率、特点、收费和服务素质后,找出符合本身的配套,并且本身所能承担偿还的分期付款。 房贷资料可从许多渠道寻获,包括报章、杂志、网络等等,最理想的方式就是亲自到各个银行询问,直接了当。 记得申请贷款必须携带的文件:…
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Dec 10, 2009 5064

市场低迷房子难出租—其实不然

利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜,这怎么说都是一个进场投资房地产的好时机,但偏偏在这个时候却是交易量萎缩的时候,除了投资者缺乏信心,融资贷款艰难,最大的问题就是租金与出租率滑落。 购屋着都是向“钱”看,买房当然是为了赚钱,而房子的收入不可只靠增值来赚取资本盈利(capital…
Oct 29, 2009 4948

首相财政预算案演词有出入?

产业盈利税混淆投资者忧心 首相于上星期五在2010年财政预算案宣布,從2010年1月1日起,房地产销售將被徵收固定利率為5%的產業盈利稅,然而房地产投资顾问郑水兴却认为,根据财政部的网站了解,有关5%固定抽税法是错误的。 也 是Arborland &…
Oct 29, 2009 5025

重新推行产业盈利税法令政府得不偿失

Budget 2010 -- RPGT with Gavin Tee 房地产投资顾问兼讲师郑水兴认为,政府现在应该实行的是刺激房地产市场的奖掖,而不是针对凄风苦雨的房地产市场再喝头一棒,强制收税,让房地产市场应声倒下。…
Oct 25, 2009 4605

郑水兴预测2010年财政预算案

郑水兴预测2010年财政预算案 《财政预算案 专访郑水兴》刺激房地产市场 引领国家经济 最 新的财政预算案即将在周五揭晓,许多人都认为此次的预算案将不会有太多的惊喜。著名房地产投资顾问兼Amcity…
Oct 25, 2009 4644

5%产业盈利税不会影响房地产投资市场 - 2010年财政预算案评论

5%产业盈利税不会影响房地产投资市场 - 2010年财政预算案评论 首相昨天在2010年财政预算案宣布,從2010年1月1日起,房地产销售將被徵收固定利率為5%的產業盈利稅,房地产投资顾问兼讲师郑水兴却认为…
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Oct 25, 2009 4755

最后一篇 :房东无知亏损大-掌握市场了解租户

专栏 :一品富房东 作者:郑水兴 (Arborland 房地产公司董事经理,特许产业经纪) 与之前19篇不一样,在这个专栏的最后一篇,笔者不得不以恶评无知房东来传达正确的租赁方式与策略。房东必须掌握租金市场,了解租户动向,才能包嬴,或者说双嬴。 笔…
Oct 03, 2009 5038

投資隆市高檔公寓未來半年好時機

投資隆市高檔公寓未來半年好時機 中国报 财经版 29.09.09經濟回彈,房地產價漸漸升溫,未來6個月是投資吉隆坡市城中城高檔公寓的最佳時機。A.柏樑(Arborland &…
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Jun 30, 2009 4800

郑水兴预测纳吉会全面开放FIC获得证实

郑水兴在三月的KLCC房地产投资讲座,四月在太子贸易中心(PWTC)以及上个星期在谷中城(MID VALLEY)的讲座上都预测新首相纳吉会全面开放FIC给外国人投资我国的房地产,并认为5月到11月将会是最佳投资的时期,这一些都获得证实。首相拿督斯里納吉今日(6月30日)宣佈,外資如今無需獲得外資委員…
May 14, 2009 4943

风暴中卖房更赚钱

上几个星期,我在布特拉世界贸易中心主讲一场如何在经济危机中投资房地产赚大钱的讲座会向观众发问:『怎么样投资才能够赚大钱呢?』…
Apr 16, 2009 5013

市场低房迷子难出租—其实不然

市场低房迷子难出租—其实不然…
Mar 20, 2009 5106

投资新屋先了解未来租金市场

郑水兴 红番茄专栏(9) 投资卖屋除了短期套利外,一般都是为了收租,拥有所谓的PASSIVE入息,而购买发展商的新工程,获取更高的租金回酬 ROI更是可观,但『新屋』则有其面对的问题。…
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Mar 18, 2009 4862

房市场探底,投资者为犹豫?

这是《号外周刊》最新一期的报道,特此转载。因为看好房产在市场低靡时期的内在潜力,郑水兴即将于3月28日在KLCC的会议厅举办一场房地产讲座会,以《2009年全球陷入大萧条,屹立风暴中投资房地产》为题,剖析房产业在未来的潜质和动向。“这次的座谈会,有两项主要的目的,一是如何在经济萧条中,从房地产业投资…
Mar 04, 2009 5144

房地产市场何时探底

郑水兴房地产投资专栏:谈房论市 房地产市场何时探底 转载 : 《精明理财》杂志 房地产投资市道上最流行的一句话:『我现在不投资先,等房地产跌到最底的时候才买也不迟。』但又多少人真的知道房地产何时探底?纵观一个事实 –…
Jan 04, 2009 4982

2009年马来西亚经济前景探讨

2009年马来西亚经济大变 大胆预测,今年会出现大变!大 马政经文教在2008年出现激烈变化,导致国人吃惊连连。但对广大的群众来说却不然,308政治海啸、916政权变天、欧美金融大海啸、石油价格巨变、原 产品价格滑落,这些改变都没有真正的带来改变 ----…
Dec 11, 2008 5373

有钱当房东也有风险

Nov 28, 2008 5152

取消土著买屋折扣优惠

富有土著买屋折扣优惠对其他购屋者不公平 我们在社会上已经对这项不公平的政策呐喊了好一段时间,是时候作个交代!…
Oct 03, 2008 5217

从冰岛投资破产的警惕

从冰岛破产看产业投资 金融海啸席卷全球,把超级强国—美国的金融机构袭击得千仓百孔,而世界最富裕国家—冰岛则在一夕之间破产;其他国家诸如迪拜、哈萨克、匈牙利、乌克兰、巴基斯坦、韩国阿根廷、土耳其等等都濒临破产边缘,面对非常严竣的时刻。…
Aug 03, 2008 4747

房市褪色,你看到機會了嗎?

財富廣場2008-08-02 19:28 “3月8日的選舉結果揭曉後,舉國上下無不感到意外與震驚。第二天股市應聲下跌,穿梭在股市的不少投資者,手中的股票“紙上財富”可能在一夜之間蒸發了100萬令吉或甚至更多,但產業的市值情況就不一樣,不會出現隔夜資產值大筆消失的情景。”…
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Jul 19, 2008 4851

油价飙升•房地产不会乱涨30%

油价飙升•房地产不会乱涨30% 油价上涨触发“骨牌效应”,打击着各行各业,尤其是房地产更面临建筑成本狂飙的压力,产业售价纷纷走高。这边厢建筑商要求廉价屋顶价至6万令吉,那边厢中高价房屋售价已涨至30%。房…
Jun 16, 2008 4962

你懂不懂ABCD?

从事行销业者,为何有些风生水起,有些垂头丧气?分别就在懂不懂得ABCD,那么“简单”而己。我在美国留学期间,曾接受过专业销售训练课程及参与佛罗里达与密芝根的推销工作,那段时期,我整间屋子都张贴着成功与A,B,C,D。ABCD…
May 23, 2008 4782

308政治海嘯·山河变色

郑水兴实地考察建筑工地,深入了解实况后,才推荐予买家。 身为马来西亚产业经纪公会理事,郑水兴经常为公众解答投资产业问题。…

郑水兴房地产投资课程学院感言

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