郑水兴的房地产10大预测

Category: 文章库 Published: Thursday, 01 March 2018 09:49

2014年, 马来西亚国际航空(马航)在一年内史无前例地经历了两大轰动国际的重大航空事故,分别是MH370客机失联及MH17客机被飞弹击落。自此之后,各种天灾人祸接踵而来,包括令吉贬值、石油价格暴跌等种种不利因素,都影响着我国的经济及房地产市场的发展。

大马房地产教父拿督斯里郑水兴在预测2018年房地产发展趋势时指出,尽管马来西亚从2014至2017年经历了5年的衰运期,但来到2018至2022年的接下来5年,我国房市的情势将摆脱目前的颓势,甚至呈现“V型”复苏。

他是在今年1月杪举行的“第11届郑水兴年度房地产预测巡回讲座——房战恶评,2018年房市悄悄U转”之吉隆坡站时,对全场超过500名与会者表示,投资房地产最重要就是要有前瞻性和预见性,因此在做房地产预测时,也需要将时间拉远至5年为一个时间点来看。在他看来,2018年的大马房地产市场已来到一个分水岭,充满转机。这个“转机”并非代表市场会在今年内就出现至最好或最快,而是从今年开始到未来5年,将有很多情况在转变,因此他以“悄悄”来形容这个转变期的序幕。

他表示,目前市场上出现了很多对大马房地产市场的“恶评”,甚至有不少预测直指2018年可能出现市场崩盘的情况,但若深入分析之后,便会发现真实情况并非如此。

“自2010年开始,马来西亚房地产出现了快速的变化,但从今年开始到2022年的未来,房市的变化将会变得更加快速。加上今年是全国大选年,他相信,­­­­­大选后将塑造出一个全新的马来西亚,以及全新的房地产市场。

前5年房市衰运不断

他指出,2014至2018年的5年期间,大马的国运不济,天灾人祸接踵而来,包括马航空难、沙巴绑架事件和水灾情况,加上政治权利斗争引发的种族课题、一马发展有限公司贪腐丑闻都使到我国的国际声誉受损。

经济方面则受到了全球大环境的影响,包括令吉贬值30%、原油和棕油价格下滑、政府实施打房措施及银行融资紧缩、消费税实行后所带来的更高生活成本、全球兴起未来保护主义和竞争力的影响、世界恐怖主义的威胁等。

在全球竞争力方面,东南亚成了全球备受瞩目的新兴市场,马来西亚也从中受惠,并提升了自身的竞争力,但由于其他东盟国家前进的脚步更快,导致大马相对落后。

这些情况都对房地产市场带来巨大的影响。市场疲软、买气欠佳,发展商盈利越来越薄,加上融资尤其是过度贷款面对挑战,导致风险提升,抛售求存的情况大幅出现。

此外,政府的打房、打债措施已经实行数年,对房市带来很大影响,但同时政府又长期大力鼓励年轻人买房,并大量兴建中价房产,这将带来市场转型定位的问题。

为了提升销售量,发展商被迫发展高密度项目,而为了压低房价,更牺牲了品质,进而影响品牌。这将导致购屋者未来可能需要支付更高的管理费和维修费,承担更大的负担。

5年发展快速

不过,这个情况将在今年开始出现改变。首先,我国将在今年举行全国大选,当一切尘埃落定之后,政治局势将趋向稳定,清晰的政策和计划将吸引外资的进入。外来资金的回潮将来自印度、中国一带一路和东盟区域内等地区。

“据我所知,目前海外有很多的投资资金都已经就绪,就等全国大选之后,政治局势趋稳时进入市场,也包括房地产市场。当外资涌入之后,许多大型项目积极展开,经济效应将惠及房地产领域,并带来长期的稳定性。”

其中,他非常看好一带一路倡议继续在马来西亚推行,而中资发挥的经济效应将真正显现。“虽然在过去的5年一直不乏中资进军我国的消息传出,但大部分都停留在签署合作谅解备忘录(MOU)的阶段。我相信在接下来的5年,市场会开始看到中国资金发挥其效应。”

此外,我国出口表现亮眼,令吉近来回升,稳定下来后将对整体经济发展有利。一些我国经济发展重点区,包括由阿里巴巴集团创办人马云所推动的数码贸易自由区(DFTZ)、大马依斯干达、马六甲都将继续提供更多更高薪的就业机会,提高国民生产,人均收入有望提升。

大马旅游业重整旗鼓

同时,郑水兴也非常看好我国的旅游业将重整旗鼓,所有与旅游业相关的领域都将取得大跃进,尤其是在生态及农业旅游方面。

“尽管大马过去原是要摆脱农业国,但我们在农业其实是有优势的,像是猫山王榴梿等,而且其发展方向已经不再是农业本身,更与旅游业结合,带来新的发展契机。”

另外,数码时代的到来,科技正在取代很多事物。他放眼在未来的5年内,科技将完全改变房地产各个环节的面貌,而创意融资模式也将继续提升,且速度会越来越快,需要房地产界人士紧贴趋势发展。

“总的来说,未来的5年是绝对可以期待的,我所预测的V型复苏,是从吉隆坡开始,到大型发展区域项目,并在跨州基建如隆新高铁、东海岸铁路等和旅游业的加持下,发展至全国各地,乡下小镇齐开发。”

郑水兴的10大预测

预测1：V型反弹从吉隆坡开始

在郑水兴的预测中,大马房市的V型反弹的中心点,将从吉隆坡出发,并且在今年就可显现。由于吉隆坡拥有许多先决条件优势,因此在全国大选后,将吸引更多外资及大型企业入驻。

目前外资及大型企业都在等待最佳时刻的到来,当这一刻来临时,大马将同个时间进行许多具有经济性的发展,这将成为大跃进的一个重要转捩点,也是他为何形容这个反转为V型的原因。

他早在去年的预测讲座上就已指出,柔新捷运、隆新高铁、捷运2号线、捷运环线、轻快铁第3路线等等,预计将在5年内完成或接近完成,显示我国城市的基础建设正在高速发展。当这些基础建设日趋完善, 势必将会改变房地产市场的面貌。

更重要的是,这些铁路系统将与国际接轨,包括泛亚铁路、中澳高铁、中美高铁等,并改变人们对地理的认知,对房地产带来巨大的影响。

郑水兴强调,配合新的作业模式、政策等,我国的经济动脉将从吉隆坡市区开始跳动,然后延伸至全马,甚至是海外。

预测2：新旧办公楼大搬家

无论是在吉隆坡,还是东盟其他国家的办公高楼都面临着同样的问题,即旧的办公楼陷入危机,但新的办公楼又有生机。大型发展项目加速了城市化的趋势,而这股趋势更会大大改变房地产的面貌。随着大吉隆坡的许多大型发展项目,如敦拉萨国际贸易中心(TRX)、KL118大楼(KL118Tower)、吉隆坡大都市(KL Metropolis)、武吉免登城市中心(BBCC)等等,预料将在未来5年内完成和落实。

这些新办公楼供应能提供最新科技和全球化的设施,加上拥有基建设施如捷运、隆新高铁的加持,具有较高的竞争力,未来所有的跨国及大型企业,都会集中在这些大型项目,而也会有越来越多办公室从旧办公楼搬迁至此,以致出现办公楼搬迁潮。

尽管如此,他认为旧城区办公楼依然有它生存的空间, 而且一般上都位处集中的地区,例如富都(Pudu)、苏丹依斯迈路(Jalan Sultan Ismail)和武吉锡兰(Bukit Ceylon)。

不过,这些旧城区必须马上转型,例如翻新、重新定义用途等等。当中最成功的转型计划,莫过于位于吉隆坡拉惹朱兰路(Jalan Raja Chulan)的吉隆坡假日酒店(HolidayInn Express Hotel),其前身为ING大厦,可说是从商用办公大楼成功转型成高级酒店的最佳例子。

未来将会有越来越多人居住在高楼房产,那些面对过剩问题的商用办公大楼或可以改变用途,变身成购物大楼、酒店、主题体验馆、共享办公室等等。

预测 3：旅游相关房产大放异彩

我国政府在去年10月杪公布的2018年财政预算案中,宣布将2020年设为大马旅游年,更拨出了35亿令吉来壮大发展我国旅游业,当中包括拨款5亿令吉给旅游基础建设、民宿和环境旅游项目,借此推动我国旅游业的发展。

郑水兴预测,在政府大力推动旅游相关发展下,我国的旅游房地产发展将从今年开始有重大的改变,并有望在2020年大马旅游年达到高峰,势必将带动旅游相关房产的发展潜能。因此,2018年可说是投资者入场的最佳时机。

“中国游客将是马来西亚最大的游客来源,但日本、欧美和东南亚的游客也不可忽视,尤其是东南亚游客因为地缘优势,前来旅游更加方便,就像新加坡游客前来大马一样。”

此外,东盟人口非常年轻,随着当地的经济起飞后,他们也会开始注重在教育、旅游和健康方面的需求,而马来西亚都可以一一满足这些需求。

“吉隆坡是一个适合居住的城市,但对旅游业来说,欠缺的是人文的发展。不过,现在吉隆坡已在转型,更倾向人文的方面,这都是往好的方面发展。”

他坦言,在旅游业的发展上,马来西亚既需要与其他东盟国家,如泰国和印尼竞争,但同时又需要相互合作,推出东南亚跨境配套,尤其在跨国高铁通行后,将成为流行趋势。

“柔新捷运在2024年落成后,会对马来西亚的旅游业更好,毕竟新加坡国际机场仍是非常繁忙,能够将游客带来大马。”

预测 4：榴莲前景不止是种植园地

当中国人开始盛行吃榴梿之后,榴梿不再只是榴梿,而是成为可以带动热带水果,如红毛丹、香蕉热销的“果中之王”。不过,其最大的潜能价值还是在于成为旅游业的卖点。

“之前我们说到榴梿的价值,指的是榴梿的售价和土地的价格,但现在更大价值则是来自于其所能创造的旅游价值,包括体验之旅、博物馆等都将创造更大的产值。”

另一方面,作为农产品,榴梿的行情基本上会受到天气和产量影响而出现浮动。然而,在日新月异的冷冻科技带动下,榴梿的产量将不再受到天气和产量的影响。

“以前当榴梿供应过剩时,其价格就会下跌,但现在榴梿果肉可以马上冷冻并保存数月之久,其味道也丝毫不变质,这将使到榴梿价格更加稳定。”

预测 5：特色乡镇农田旅游化

随着人们的旅游方式,已从过去的景区观光模式,逐渐转变为如今非常盛行的深度体验旅游和休闲旅游,使马来西亚许多具有特色的乡镇,像是怡保的二奶街、马六甲的鸡场街等,也将发展成为新的观光景点,并将带动当地的民宿和房地产的发展。

“在这个趋势下,就连乡下的农田都将成为具有潜能的旅游景点。不管地点多偏远,房子多么残旧,都能够吸引游客前去体验。” 他以云顶为例子,在丹斯里林梧桐的远见驱动下,在偏僻的山上打造了一个娱乐城,如今更成为闻名全世界的旅游王国。马来西亚仍保有59%的原始森林,其实具有非常大的商业价值。

他个人非常看好怡保和太平的潜能。怡保获孤独星球(Lonely Planet)评选为亚洲10大旅游景点的第六名,当地有山又有水的大自然和充满人文和历史的小镇特色,加上榴梿的加持,都将使其成为旅游热点。

预测 6：现金换房地产趋势显现

金融科技的发达,带动了虚拟货币如比特币的发展,使到银行系统受到很大影响。人们以前购买房子是为了资产、传承,现在则是一种致富管道。当人们拥有了比特币、现金等,就会将其换成房地产,因为有实体的房地产仍是最珍贵的资产。

预测 7:小型工厂危机重重

随着电子商务在我国日渐成熟及蓬勃发展后,人们对于库存及物流观念已全然改变,并将改变对工厂种类的需求。郑水兴指出,目前大部分的零售商在线上出售产品,都会把其库存置于物流中心点,类似于阿里巴巴集团董事局主席马云,在吉隆坡国际机场航空城成立的数码自由贸易区(DFTZ)中的电子商务及物流枢纽。

“这使得许多轻工业区,尤其是那些地点较偏僻,且缺乏基础设施的工业区,将被大型工业物流园区所取代。”基于这些大型工业物流园区一般拥有政府的大力推广及支持外,并且拥有最先进的基础建设,将吸引更多外资的入驻。

预测 8: 共享经济改变租赁模式

共享经济时代的到来,改变了人们的生活,连带投资方向也出现了变化。以房地产而言,共享模式包括了空间和资金两个方面。

在以往,人们对房地产的定义就是要拥有一间房子,但现在人们不再满足于拥有一间房子,而是在同个时间可拥有数间房产,甚至是不再拥有房子本身,而可以与其他人共享拥有权。

“世界在改变,因此房产投资策略也必须做出策略性改变。除非是在成熟度高且稳定的市场,否则单打独斗的投资模式已不再适用。我们应该将大家的资源集合起来,以集资或企业经营的方法投资,如众筹、酒店、项目及商业办公楼的管理等,然后每个人都能共享这个投资和空间。”

预测 9: 中价房产供需失衡

根据统计,全国目前有8050间价格介于25万至50万令吉的房屋,面对融资问题而滞销,共占65.17%。郑水兴表示,去年市场出现许多由私人发展商推出的中价房产,以及政府推出的一马房屋(PR1MA)或廉价房屋。如此大规模兴建中低价和廉价房屋,是大马房市前所未见的。

尽管他并不认为中价房产将出现供过于求的情况,但当中可能潜伏的一些问题,也需要获得人们的重视。最大的问题是发展商为了降低每平方的售价,不得不往高密度的方向发展,或是在没有效益或生产力不足的地区兴建可负担房屋。

“高密度引发居住人口太多、交通阻塞、管理等问题。这都会使到房产失去增值的机会,在未来将失去市场竞争力。” 同时,发展商为了压低成本,会从设计和建材方面下手,在品质和材料上肯定会打折扣。

他担心许多年轻人在购买房子时,仅在意房子每平方的价格,而没有放长远来看房子的价值。若是购买品质和管理不佳的房产,日后可能所需要付出的管理费和维修费可能更惊人。

预测 10: 中资转换模式再出击

在过去的半年来,中国政府多次发布限制外汇流出的政策,包括自2018年1月1日开始,中国公民在境外每年只可以提取现金10万元(约6.15万令吉),每日最多只能提现1万元(约6150令吉)。

郑水兴认为,在中国政府的管制下,个人海外投资的时代已经落幕,并完全改变了中资投资海外房产的风气与方式。未来中资的投资模式,将改变为“政府对政府”(G2G)模式,即通过国有企业或政府相关企业进行大规模的投资,投资的形式也将是通过“一带一路”倡议及战略下的项目,包括大型基建、房地产项目等。

 与中国关系密切的马来西亚,在这个趋势下拥有很大的优势,除了马六甲海峡是作为东方和西方贸易的交汇点的地理优势外,大马也有能力成为东盟区域枢纽,同时也是进入中东市场和伊斯兰世界的窗口。